不動産を売却する時に考える事【業者編】

不動産を売却する時に考える事。今回は業者についてご紹介していきます。
大きな金額が動く不動産取引。そこで損をすると大きな損害となってしまいます。

これまでに時期編、諸費用編とまとめてきましたが、今回は【業者編】
どんな不動産業者がいいのか？注意するポイントを解説していきます。

この記事では

について解説していきます。早速どうぞ。

得意な分野、苦手な分野

不動産のお仕事は多岐にわたります。
土地や建物の売却や購入。これ一つをとっても買主と売主の間で契約を締結させる『仲介業』や
直接自社で買い取ってリフォーム後に販売する『買取業』があります。

その中でも細かく『マンションがとても得意な業者』や『中古住宅が得意な業者』など
様々な不動産屋が存在します。

本当はもっと仕事の幅は広く、建売専門だったりマンション開発だったりありますが
土地や建物を売却してもらう業者といえば『仲介』か『買取』になります。

これらの業者は別々というわけではなく、一般的には不動産業者が『儲かるな』と思えば
買い取って販売しますし、儲からなさそうなら仲介します。
他にも資金力があるなら買取しますし、そうでなければ仲介します。

売却するにあたって気を付けた方が良い事

いざ不動産を売却しようと、業者へコンタクトをとります。
最近では一括査定サイトを使って不動産情報を入力すれば
いくつかの不動産屋が金額を査定してくれます。
最初から直接不動産屋に出向いて業者と面談するのは少数派かもしれません。

覚えておいた方が良い事はたくさんあるのですが、その中からいくつか
特に大事なことについて書いていきます。
不動産業者の巧みな話術に乗せられないようにしましょう。

その①　業者が買取する際にはそれ以上の値段で売れる

業者の買取について。不動産売却の話をしに行ったら業者から
『ウチで買い取りますよ』といってきます。

当然ですが業者も慈善事業ではないため、その不動産に利益を乗せて転売
あるいは資産運用するなど、買取金額以上の価値があるために買い取ります。

マンションならリフォームしたりして。
土地なら分譲するなり、新築戸建てを立てて販売したり。
一棟アパートならそもそも売らずに保有することで利益をあげたりします。
いずれも買取金額以上に売却金額、利益が出ないとやりませんよね。

そりゃ当然。と思われる方もいますよね。
そうなってくると誰も買取しないのではないか？　というとそうでもありません。
メリットはいくつかあってやはり速さ。
即現金でほしい方はその方が良いですよね。
それに煩わしい手続きなどもいらないので、普通の売却よりもとても楽だと思います。

あとは少し問題がある物件の場合。
例えば誰かが亡くなっていたり、地盤に問題がある場合などですね。
隠して売却すると問題になりそうですが、開示したうえで売却することは問題ありません。
最近はそういった『事故物件専門』の不動産屋もあるぐらいですからね。

いずれにしても不動産業者が『買い取ります』といってくれる物件は
もちろん提示価格以上の価値で売却できる可能性が高いです。
上記のメリットが必要ない方は仲介での売却を強くお勧めします。

その②　他の不動産屋との査定金額と違う

最近では不動産を一括査定サイトで見積もりさせる方が増えてきましたね。
一気に数社の方から見積もりが届くので、いろいろ参考にしやすいですね。
業者間でも競争が激しくなるため、より質の高いサービスを受けられそうです。

こうした中で注意してほしいのは『査定金額だけで業者を決めない事』です。

例を挙げてみましょう。一括査定サイトで申し込んだ結果、4社から以下の査定結果が出たとします。

A社　　2300万円
B社　　2450万円
C社　　6000万円
D社　　2150万円

…これはさすがにやりすぎたでしょうか？言いたいことは伝わりますでしょうか？
いかにもC社はおかしいですよね？じゃあ次の例ならどうでしょうか？

A社　　4500万円
B社　　5350万円
C社　　4700万円
D社　　4900万円

こうなってくると先ほどよりは差は感じないかもしれません。
実際にこのように査定を出されると『5350万円でも売れるんだ！』
と有頂天になってしまう売主が後を絶ちません。

ここで不動産業者側の立場になって考えてみましょう。

一括査定サイト経由だろうがお店への直接依頼だろうが
もちろんライバル会社がいることは頭にあります。
情報化社会のこのご時世に、ライバルの事ぐらいは頭に入れておかないと
生き残りは難しいのかもしれません。

不動産業界は別の記事で何度か話したのですが成功報酬です。
これは不動産売却の仲介に成功した業者のみが報酬を受け取れる、という事です。

そのためには当然お客様に選ばれなければなりません。
この選ばれるために手っ取り早いのは何か？
行きつくのが他社が出している査定金額より高い金額で見積もりするという事なんですね。

つまり不動産業者は自分たちに依頼が来るように売却査定金額を
相場よりはやや高めに出す傾向があると考えましょう。
ですので他社より査定金額が高いから（低いから）という基準で業者選びをすると失敗します。

そういった会社に依頼するとどうなるか？少し見ていきましょう。

あなたは先ほどの査定金額が一番高かったB社に5350万円での売却を依頼しました。

不動産の売却が始まります。ここで一度不動産を売る際の相手、買主の立場で考えてみましょう。
売却サイドの方はあまり意識しないでしょうが、本気で不動産を探している方は毎日見ています。
それこそ数種類のポータルサイトを見ているのですが、この物件が高いかどうかは
なんとなくわかると思います。よくスーパーに行ってる人なら『今日は卵が安い』とか
分かりますよね。頻繁に見るからこそ自然と相場が分かってきます。

さて、そんな状態だとそもそも不動産に対しての問い合わせがありません。
こうした状況も踏まえて不動産業者が次の一手を打ってきます。

○○さん、思ったより反響が少ないですね。少し値段を下げてみませんか？

あとはもう想像つきますでしょうか？
これを繰り返すことで値段が相場まで落ちていき、不動産が売却されていく。
もちろんその過程で売れるというラッキーもあります。
ただ、そこに至るまでに時間はかなり削られていきます。

もちろん『時間がかかってもいいから高く売りたい』という方ならいいでしょう。
そうでないならマイナスでしかありません。
いずれにしても、査定金額だけを鵜呑みにしてしまうと大きな損をする場合があります。

不動産業者としては一度預かってしまえば安心。と思っています。
お客様的にもまた重い腰をあげて、不動産屋を呼び込んで、一から査定してもらうのは大変でしょう。
費やした時間も考えれば、何か相手業者との間に不信感などの感情がない限り
依頼先を変えるのは難しくなる傾向があると思います。
そういったことも不動産業者は理解しているので
『選ばれるために高い査定金額を出して選んでもらう。その後は時間をかけて
それなりの値段で売却する』と、口には出さないでしょうがそんなとこだと思います。

書いてると腹立ってきましたね（笑）

余談になりますが、不動産の売却金額の決定権は当然持ち主にあります。
不動産屋が出す査定金額はあくまで助言であるのです。

裏を返せばいくらで売り出しても大丈夫です。
大丈夫というと語弊がありそうですね。詐欺とかそういった類に関しては大丈夫じゃないですが
常識の範囲内で金額を出す分には特に問題ないでしょう。

ただ、安すぎると税務署からの脱税疑惑、高すぎるとそれこそ詐欺だのなんだのもめる事が
容易に想像できるので、不動産屋のアドバイスはしっかり聞きましょう。

その③　媒介契約を理解する

不動産を売却する際には媒介契約という契約を業者との間で結びます。
簡単に言うと『不動産を売却するうえでのルール』を確認します。
詳細は以前の記事で見てもらうとしましょう。

ここで注意してほしいのは媒介の種類と報酬額についてです。順番に説明します。

まずは媒介の種類について。
媒介には3種類あって、それぞれに制限があります。
他の業者に頼むことをはじめ、何ができて何ができないのか確認しましょう。

この面に関しては不動産屋にとってはマイナスポイント（契約締結を断られる恐れのある）
であるため、濁してくるパターンもありそうですね。
自分がどの種類の媒介契約を結んだのか。しっかり確認しましょう。

もう一つは報酬額について。
この点は最近増えてきた売主の仲介手数料無料にまつわることです。
いくら売主手数料が無料！といって集客していても、この項目が無料でなければ
仲介手数料が無料にならない可能性があります。
判例を探したのですが見つからなかったのですが、『契約書に書いてあります』
と言われると怖いので注意しましょう。

先の媒介契約の種類と同じく不動産屋にとってはマイナスポイントなので
説明を濁す、あるいは文面通りにさらっと読んでうやむやにする、など
こういったパターンが考えられますね。
特に依頼する業者が『売主の仲介手数料無料』と謳ってる場合は注意しましょう。

判例が無いという事はまだそんなバカげた話はないか、私が探すのが下手か。なのですが
これからこういった不動産会社が増えていく可能性は十分にありますのでご注意ください。

あとがき

不動産の売却がネットで容易にできるようになったことで、顧客の争奪戦は激化していきます。
どの業者もあの手この手で『自社が指名されるように』自社をアピールしていきます。

中には顧客にとって悪影響となるような手を使ってくる業者もいますので
そこにも騙されないように日々勉強していくことが大事ですね。

お読みいただきありがとうございました。