前回の記事(不動産購入のススメ ①）では、主に購入するための心構えと知っておいた方が良い事
についてまとめました。
全てではありませんが、前回の記事を読めば少しは損を回避できるのではないでしょうか。
本日は第2弾！この記事では
- 不動産を購入するための最初の一歩！種類を決める。
- 種類ごとに不動産屋選びを学ぶ
について解説していきます。早速どうぞ。
不動産の種類を決める
あなたがどんな暮らしをしたいのかはきっと前回の記事で学んでいるでしょう。
前回力説（？）したどんな願望が実現できればいいのか。
これをベースに、どんな物件なら満たされるのかを考えてみましょう。
例えば『ご近所づきあいは絶対したくない』ならマンションは不向きでしょうし
部屋がたくさんほしいのに１LDKの家を購入しませんよね？
そんな具合でどんな物件を買ったらいいか？大まかに4つまとめました。
これらについて解説していきます。
- 土地
- 中古住宅
- 新築住宅(建売)
- マンション
そもそもの注意点
そもそもの注意点なのですが、条件を満たす物件が本当にありそうなのか？を確認しましょう。
不動産で購入の決め手となる要素として以下が挙げられます。これに照らし合わせて
その物件があるのか考えてみましょう。
- 立地
- 間取り
- 金額
まず①立地を決めてます。次に②間取り(土地の方はその土地に希望の間取りが収まるのか）
最後に③金額。いったんこれだけ決めて、その物件がありそうか考えましょう。
一つ例を出します。
私が以前勤めていた大阪での話。
市場にあるほとんどの物件が新築住宅で、体感ですが全体の7割を占めていたと思います。
残りの1.4割と1.4割をマンションと中古住宅、0.2割に土地といった感じです。
そのわずかな土地も ”建築条件付き” といって、自分で好きな工務店で建てれない
土地が多かった印象です。
こういった状況下での家探し。いわなくとも土地から探すことがかなり無謀だと分かります。
また、私の営業エリアであるうるま市。ここでは高さ制限があり
マンションがかなり限られた場所にしかありません。
そんな中で ”立地” と ”間取り” と ”金額” を満たすマンションが見つかるのか。
かなり難しいでしょう。この場合は特に ”立地” とか難しそうですね。
『今の小学校を変えたくない』とか考えても厳しいのですね。
上2つはかなり誇張した例だったのですが、似たような事例はいくつもあります。
ご自身の理想の物件が本当に見つかりそうなのか。
これはご自身でも分からないことが多い、どちらかというとあると信じ込んで
盲目になってしまうパターンが多いです。
長い目でみて探したいならいいのですが、前回の記事にも書いた通り
私は『早く買った方が良い』と考えている派なので、ここで忠告しておきます。
探し方ですが、ある程度自分で探してから不動産屋と相談しましょう。
不動産屋は過去の物件も覚えているので、例えば
『今は市場に出てないけど駅から〇〇分で３LDKならたまに出ますよ』といった
情報も得られるでしょう。反対に
『〇〇の地域で坪〇〇円はさすがに無理ですよ』といった声も聞けたりします。
ある程度探してからと書いたのは、2つ理由があります。
１つは前回の記事でも書いた通り相場観を養うため。
もう１つはそのまま不動産屋に行っても納得できないためです。
素直に聞く自信があるならそのまま不動産屋に行ってもいいですが
騙される危険性を考えている方はやはり少し勉強していきましょう。
土地・中古住宅
前置きが長くなってしまいましたが早速本題。
土地と中古住宅を探す場合は、かなり作戦が似ている気がします。
地元の不動産屋+その地域での大手に相談する
おいおい、こんな当たり前の事書いてんじゃねーよ、と思った方。もう少し待ってください。
少し説明します。
土地を購入したい方でも、恐らくネットで土地を見尽くしている方がほとんどです。
そういった物件は正直イマイチ・・・って方も多いでしょう。
実はいい土地ほどネットなどの市場に出る前に売却されます。
不動産業者もある程度お客様を抱えていることがほとんどです。
もちろん建売業者ともつながっているので、現金で即購入してくれる業者は上客でしょう。
書いた通り、いい土地が入ったタイミングでネットに出る前に教えてほしい所です。
そのために不動産屋さんをめぐるのですね。
狙いはその周辺で大手の２~3社と地元の不動産屋。
これは売却サイドから考えて大手で宣伝しているところにまず相談、という思考
次に近くの不動産屋にも相談を持っていくパターン。
こう考えて導き出しています。
正直地域によって大分違ってくると思うので、ここをベースに考えていきましょう。
余力が有り余っているなら片っ端から訪ねていても構いませんが
その次の工程がしんどくなります。
相談していた不動産屋からの内覧はできるだけ行く
あなたがいくつかの不動産屋に相談に行ったとしましょう。
担当の営業マンが『○○様、こんな物件が出ましたよ！』と電話がかかってきたとします。
あなたはきっと『どんな物件ですか？』と概要を聞くでしょう。
ここで紹介される物件は、ほぼあなたが納得するような物件ではないと思います(笑)
別に相手の営業マンも意地悪しているわけではありません。
そもそもそんなに都合よく物件が出てくるような気はしません。
みつかったら『ラッキー！』と思っておきましょう。
ただ、そんな『いまいちな物件』電話が続くとどうなるか。そして概要だけ聞いて
『なんかピンとこないのでいいです』と断るとどうなるか。
あなたが優先的に紹介する序列から外れていきます。
来店して最初~3回ぐらい電話して紹介してくれたらまだマシでしょう。
その後は『あ、面倒な客だな』と思われて、もっと見込みのある客に優先的に情報が流れます。
で、それで決まらなかった物件の情報があなたのもとに来ます。
不動産屋も断られたくて電話するわけでは無いので、『どうせ断られるしな・・・』
と考えて電話しないパターンもあると思います。
不動産の営業マンは大体『月に○名ぐらい契約して、○○円のノルマを達成しよう』
と計算します。買わなさそうだな～と思っているお客様に電話をしているヒマは無いのです。
これは『買う気持ちはあっても条件が厳しい人』にも同じです。
それなら『簡単に買いそうな人』への営業の方が楽だし楽しいのです。
もちろん気の乗らない物件の紹介ばかりだと嫌気がさします。
実際営業マンも『希望している条件とちょっとずれてるかも』とは思っていても
全く連絡を取らないよりは、お客様とコンタクトを取りたいものです。
ですがマイナスの印象を与えて優先順位を落とされると、紹介はかなり厳しいでしょう。
大事なのは『覚えてもらう事』『印象が良い事』こうなると紹介はしたくなりますよね。
2~3回に1回ぐらいは物件紹介に付き合って内覧に行ければ
営業マンも手応えを感じるし紹介もしたくなると思いますよ。
【土地】中古住宅も視野に入れる
こちらは土地に関する探し方。手を加えるという方法を視野に入れる事です。
例えば理想の場所に物件があったとします。でもそこには中古住宅が。
ネット検索でも『中古住宅』のカテゴリーに入ってます。
こういったときは『解体』まで計算して不動産を見てみましょう。
ざっと建物の解体単価を頭に入れておきます。
なんなら不動産屋とか解体屋に聞いてみてもいいでしょう。
もちろん隣地との状況や諸々の要素で金額は変わりますが
オプションを用意しておくことで幅が広がれば探しやすいです。
この時の注意点。
もし気に入った物件が出て『解体ありき』で購入する場合
現金で購入するなら問題ないですが、ローンで購入する場合は
必ず銀行の担当者に相談しましょう。
この方法は『解体ありき』なので、担保にとれるのは土地だけのはずです。
間違って建物にも担保をかけてしまうと、解体ができない可能性があります。
また、土地だけの担保なのでどうしても審査が厳しくなります。
なので黙って通そう！とすると、あとで大変な目に合うかもしれませんよ・・・。
【中古住宅】物件情報を見て業者を決めよう
不動産の物件情報を掲載する際には ”取引態様” といったものが明記されます。
この取引態様は媒介の種類であり、必ず書かなければいけません。
その欄に『専任』もしくは『専属』と書かれた物件を多く取り扱っている業者がねらい目です。
そういった業者は中古物件の売却依頼が多いため、いち早く情報が手に入るでしょう。
逆に取引態様の欄に『仲介』と書かれている場合は他業者でも取り扱っている物件のため
間違えないようにしましょう。
あとがき
予想通り、思ったより長くなってしまったので今回はここまで！
次回は新築住宅(建売)とマンションについて解説していきます。
一息で書ききれずすいません。伝えたい情報が多くて・・・(;^ω^)
書いた内容で必ずしも希望の物件が購入できるとは限りませんが
皆様が理想の物件を購入できることを祈っております。
お読みいただきありがとうございました。
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