登記簿謄本とは？

不動産の取引でよく使用される『登記簿謄本』
聞きなれない単語ですが、不動産営業の担当から集めてと言われたり
銀行の住宅ローン申し込みで必要だったり・・・

本日もできるだけざっくり分かりやすく解説するので、ぜひ見ていってください。
この記事では

といった方に向けて解説していきます。早速どうぞ。

そもそも登記とは

不動産ともう一つ『登記』という言葉をよく使う場があります。
それが『会社』。株式会社○○のような会社をイメージしてもらえると分かりやすいです。

不動産登記に対して『法人登記』と言ったりします。

不動産の登記と会社の登記、どちらも共通して『その不動産（会社）の登録情報です』
といつもお客様に説明しています。

ざっくり説明すると
『不動産の大きさや種類（畑なのか、住宅用地なのか、等）などの情報が国の情報機関に登録されています。それが記載されているものが紙媒体でお近くの法務局で印刷してもらえる。それが登記簿謄本です。』

この説明で伝わりますでしょうか？
人で例えると『住民票』とか『戸籍謄本』になるのでしょうか。

登記をWikipediaで調べると意味が分からなくて、バカな私にはかみ砕けなかったのですが
銀行や不動産屋が口にする『登記』というのは

『不動産の登録情報』

とだけ覚えておいてください。

普通は『登記する』という動詞のように使い、
登記簿謄本は『登記簿謄本を用意する』というように名詞のように使います。
ですので『登記する』とは『不動産の登録情報を変更、加筆する』という意味で
『その登録されてあるものを用意してね』が『不動産登記簿を用意する』という意味です。

ちなみに『登記簿謄本』と『登記事項証明書』があるのですが
大まかに言えばどっちも同じです。
気になる方は調べればすぐ出てきますので、ネットで調べてみましょう。

なぜ登記が必要なの？

この『登記する』とはなぜ必要なのか？それは『第三者に権利を主張』するため。
分かりやすく言うなら『この土地は私のものだ』だったり『この土地には借りるための
権利が設定されている』と他人に言えるためです。

感覚的には『自分が持っている』なら当然権利は持ってると思いますよね。
例えば自分が持っている財布は当然自分のものです。
（盗んできたなどの特殊な例は除外します。）
ですが不動産では、自分のものであるという登録手続き（登記）をしないと
他人に『自分のものだ』と主張できないのです。

同じように、一番わかりやすい例で行くと『通行地役権』という権利があります。
読んで字のごとく『土地の上を通行する権利』なのですが
この権利が設定（つまり登記）されてないと他人の土地を通ってはいけません。

このように他の人に権利を主張するために、登記が必要なのです。

登記簿謄本を見て何をするか

不動産屋さんも銀行マンもこの登記簿謄本を隅々までチェックします。
書かれている内容はすべて大事ですが、ざっくり何が書いてあるかというと

• 大きさ（土地や建物の面積）
• 種類（畑なのか住宅地なのか、居宅なのか倉庫なのか、等）
• 所有者（現在と過去。どのように引き渡されたのかも確認します。
  【購入なのか相続なのか等】）
• 権利に関すること（借りられていたり、担保として設定されていたりするか、等）
• 取得日

ざっとこんなもんでしょうか。細かく【不動産番号】とかありますが
めったに使わないので無視して大丈夫です。
（少なくとも登記簿も法務局で取って用意してて！といった段階ではいらないかと…）

この5つの項目を特にチェックしてます。これらを判断して不動産屋は売買契約を
進めますし、銀行は担保としての評価を決め、どれくらい融資できそうかを検討します。

ここで一つ注意点

実はこの登記簿謄本に書いてあることは必ず当たっているとは限りません。

どういうことかというと

例えば『大きさ』について。ここでは土地の面積としましょう。
これはあくまで『登録されてある情報』であって『実際に測った面積』では
無い場合があります。昔は測量の技術も今よりは劣っていたので
より正確に測りなおすと誤差が出る場合もあります。

それから『所有者』について。なんとなく「いやいや、所有者が間違ってるって
そんなことあるわけないじゃん。」って感じしません？こんな例がよくあります。

例えば祖母が所有していた物件で、祖母が亡くなったときに相続が発生します。
その場合、もちろん相続した方への『変更の登記』が必要なのですが
案外忘れてたりします。そうなると持ち主はまだ祖母のままだったりします。

近年、法改正がありこれらの所有者の氏名や住所などの『変更の登記』をしないと罰金の対象になりましたね。お心当たりがある方は急ぎましょう。

登記簿の取り方

登記簿の取得は●ネット、●法務局の2種類。
ネットは専門のページがあるので、今回は法務局での取得方法を載せておきます。

ネット取得の詳細はコチラ（登記ネットというサイトにとびます。）
（ログインとか煩わしい方は法務局まで行くことをおススメします。）

登記簿を取得する際の注意点は２つ

1. 取りたい不動産の『住所』ではなく『地番』を把握すること
2. 収入印紙が必要だが、現地でも売ってるためお金だけ持っていくこと

それぞれ解説していきます。

まず①『住所』ではなく『地番』を把握する件について。

簡単に言うと『地番』は本来の番号で、『住所』というのは利便性のために設定されています。
住所というのは字のごとく『住むところ』なので、基本家が建っているところにあります。
対して地番はほぼすべての土地に設定されています。

法務局でも調べてくれるらしいのですが、私はその不動産がある場所の市役所
に行って調べます。沖縄県うるま市の場合は固定資産税課というところに行って
地籍併合図（場所によって航空図ともいうらしい）を見ることで調べられます。

イメージ的にはグーグルマップの航空写真に一つ一つの土地が表されている感じです。
お調べしたい方は参考にしてください。

次に②の収入印紙の件ですが、コンビニでも買えたりします。
ただ、例えば銀行に買いに行ったりすると間違えて『県証紙』
を買っちゃうという間違いもしてしまいます。（そう、私です。）

恐らく『収入印紙売り場』があると思うので、そこで買う方が無難でしょう。

法務局についたら、専用の用紙を探します。

書いたら提出。受付の方が必要枚数を調べて、収入印紙が何枚必要か教えてくれます。
言われた収入印紙を近くにあるであろう購入所で購入し右上に張り付けて提出。
簡単ですね。

ちなみに下の欄、『登記事項証明書・謄本』となっている欄は見えますでしょうか？
取りに行ってくださいと言われ、特に指定がない場合は一番上で問題ないでしょう。
住民票と同じく『抄本ですか？謄本ですか？』と担当に聞いてもいいかもしれないですね。

おまけ

宅建の試験ではあまり触れられませんが、不動産の売却依頼を受けた時に
登記簿は絶対確認します。取引の履歴や怪しい権利も記載されているので
これを見逃して取引してしまうと大目玉を食らいますｗ

疑問に思う権利などは、しっかり調べるなり司法書士に尋ねるなり
解決してから取引に臨みましょう。

お読みいただきありがとうございました。