実測売買と公簿売買について

こんにちは。Saekiです。

今日からブログを始めるわけですが、せっかくだから最初の記事は
不動産関係の記事でいこうと思います。（一応不動産屋だしね。）

割とタイムリーな話題（個人的に）だったので、ちょうど良かったです。
できる限り分かりやすくお伝えするので、どうぞ見ていってください。

この記事では

について解説していきます。早速どうぞ。

金額設定について

不動産を売買する際にはある取り決めをするのが一般的です。
普通に生活していると、こういった不動産の慣習というかルールについて
あまり理解が難しいかもしれません。

「表示されている価格じゃないの？」
とも思うかもしれませんね。
大きくは間違ってないのですが、この予備知識を知っておかないと
後々後悔するかもしれません。

不動産の売買には『実測売買』と『公簿売買』という
主に購入物件の金額にかかわる契約方式があります。
この2つの決定的な違いは『測量して、増減を清算する。』といった点です。

まず基本的に不動産を売却する際は　”測量”　という作業を行います。

簡単に言うと、『今回売却する土地がどこからどこまであるのか』
ということをハッキリさせます。

一般の住宅地だとイメージしずらいかもしれませんが、例えば以下のような土地

いや、どこだよ!!　ってなりますよね。
上の例は多少オーバーだし、一般的な土地は一目瞭然だったりします。
ですが、中には　”お隣が少し越境してる”　とか　”当初より少し敷地が少ない”
とかはあったりします。
なので測量士さんに頼んで土地の境界線を決めてもらうんですね。
これで売る人も買う人も”どこからどこまで”が分かるようになるんですね。

補足ですが、住宅を売買する際にも土地がどこからどこまでなのかを測量します。
たまに越境している場合もありますよ。
そういう時はちゃんとお隣さんと協議しておいた方がいいでしょうね。

実測売買とは

売買について。前述した　”測量後に清算するかどうか”　について。
測量をした後に”精算”する売買を実測売買と言います。

この説明をする前に、売買の流れを押さえておくといいかもしれません。
売買は基本的に下記の流れで進んでいきます。

1. 契約
2. 双方が決済に向けての準備
   （買主:ローンの準備等、売主:測量や権利清算等）
3. 決済・引渡し

まず最初のステップとして契約をします。
そのための契約書も作成しなければいけません。
その契約書を双方が読み合わせ、この取引の条件を確認しあい
納得の上でその後の手続きを進めていきます。

契約書の中には様々な項目が記載されますが、もちろん取引する土地の内容も記入します。
そう、土地の面積も・・・。

まだ測量をしていないので、とりあえずの土地の大きさを参考に契約書を作成していきます。

参考にする数値は”登記簿”といって、簡単に言うと国が把握している土地情報です。

登記簿謄本とは？

ざっくりいうと”国が管理している不動産の情報”です。

happygolucky621.com

土地の面積に関しては、この登記簿は間違っていることも多いので
測量後にその差を精算する、というのが実測売買です。

公簿売買とは

実測売買に対し公簿売買は”登記簿の内容で取引しよう”という売買。
ようは『差額が出ても金額が変わらないよ』っていう売買。
”見たまま、そのまま”での売買が多いイメージですね。

公簿売買はなんとなくメリットが分かりずらいかもしれません。
「なんであいまいなままで契約するの？」と思われるかもしれません。
ここで一つ例を挙げてみましょう。

あなたが坪10万円、100坪で1000万円の土地を契約するとします。
この際、実測契約にしたとしましょう。

後の測量で、土地は実は120坪ありました。どうやら隣の敷地の所有者が越境していたらしく
20坪は隣地に使われていますが自分のものです。後々は返してもらうか、その料金を
支払ってもらいます。

さてここからが問題。実測売買での契約となっているので、増えた分の面積
20坪　×　10万円　＝　200万円を支払わなければいけません。
当然私はそんなお金は持ってないので、契約破棄。
最悪　”損害金”　を支払う羽目になります。

いずれにしても両者のいずれかにデメリットがある売買です。現れるのは測量完了後。
例えば契約書では100坪だったのに実際は120坪だった場合
もしこれが1000万円の売買だったならば　１坪当たり10万円で購入したことになります。

ですが実際は120坪だったので坪当たり約83,000円で購入したことになります。
買主がそれだけ割安で買えたということですね。
逆に測量の結果80坪だった場合125,000円で購入してしまったことになるので
売主が得をします。実際はこの規模でここまでのずれはそうそうないでしょうが。

ちなみに「じゃあ契約する前に測量やればいいじゃん」という意見も出てきそうです。
確かに契約をする前に測量する方もいらっしゃいます。
ですが色々デメリットがあったりします。（詳しくはいつか他の記事で…）
また測量にもお金がかかりますので測量しない、なんてこともありますよ。

私は強くお願いしますけどね！！！

トラブル嫌だし！！！

つまりどういう事？

なかなか理解が難しいので例を一つ。

あなたがスーパーへりんごを買いに行ったとします。
そのリンゴを買うには2種類の買い方がありました。

なんとなくイメージがつきますかね？①は公簿売買、②は実測売買となります。

箱ごと買う場合は”見たまま、箱にある分！”を買う場合が多いですよね。
分かりやすく箱で買う場合を書いてますが、”1個100円”とかも原理は同じです。

実測売買はしっかり測って、重さの分だけ料金が発生します。
懸命だと思います。ただし、はかりもタダではないので出し渋るかもしれません。
しかもいちいち測るのに労力もいります。1ヶ月ぐらいかかります。大変ですね。

まとめ

とりあえず測量はしておこう！！

身もふたもないですけどね。
過去にはかなり地積（土地の広さ）が違ってトラブルになったこともありました。
トラブルを避けるためにも測量はいれましょう。

そして、自身の契約（特に土地の契約）がどちらなのか、注意して進めましょう。

基本的にこれでトラブルになるのは土地のみの売買なので、建物付きの売買は考えずらいのですが
建物の売買もしっかり測量しましょう！！（理由はまたいつか）

お読みいただきありがとうございました。