前回の記事の続きです。物件選びに関しての種類と探し方。
種類とは例えば土地や戸建て、マンションなどで
それぞれどのように探したらいいかを前回の記事で解説しました。
今回の記事では、前回解説できなかった新築住宅(建売)とマンションについて解説していきます。
この記事では
- 種類ごとの不動産選びを学ぶ（新築住宅、マンション編）
について解説していきます。早速どうぞ。
新築住宅
まずは新築住宅の探し方について。
こちらは基本として建売住宅をターゲットとしています。
基本的には1社で十分
以前、こんな記事を書きました。不動産屋のシステムについて
お読みになられましたでしょうか？
この記事で書いた通り、基本的に不動産屋は横でも繋がっています。
自社に売却依頼を受けて預かった物件は、レインズという不動産の流通サイトに登録され、
それを見た他社が『先週来店していた○○様に紹介しよう』といって物件情報が共有されます。
図で表すとこんな感じでしたね。
なので例えば仲介業者BにいってもCに行っても同じ物件が紹介されるのですね。
ですので新築物件を購入したいなら、基本1社で十分なのです。
その業者がしっかりしている業者なら、新着物件が出るたびに連絡が来るでしょう。
土地や中古住宅との違い
ここまで聞くと『じゃあ中古住宅や土地も同じじゃないの？』と感じるかもしれません。
でも実際は前回の記事で書いた作戦と正反対な気もしますね。はい！全くその通りです。
なぜ正反対なのか、まず解説しましょう。
不動産屋は売却物件を預かったときにレインズに登録するのですが
その登録には期限があります。
物件を預かった日から5~7日以内に登録しないといけません。
実は土地や中古住宅はこのタイムラグを狙った作戦なのです。
対して新築住宅の場合。
ほぼ全てが建売業者であり、一般の方が売り出しているわけではありません。
この場合はほとんど建売業者側が物件情報をレインズに登録するので
仲介業者も物件が登録されたタイミングで一斉に知らされます。
もちろん懇意にしている業者さんには先に知らせたりしているかもしれませんが
基本は仲介業者が横一線で情報を待っている形です。
ですのでタイムラグ自体が少ないです。
もし土地と同じくいろんな業者に問い合わせた場合
色んな業者から同じ物件の情報が流れてきて、面倒に感じると思います。
まぁ逆にそこでタイムラグを作れる、つまり先に情報を仕入れられる強い業者は話が別ですが。
こんな感じで土地や中古住宅の時と新築の時では絞り方が違います。
業者の選び方
そんな新築物件を仲介してもらう業者はどう選べばいいのか
いくつか指標を出しますので参考にしてみてください。
① 接客態度がいい、フィーリングが合う営業マン
どうせなら気持ちよく接客してもらえる営業マンにしよう、という選び方です。
特段問題は無いでしょう。
② 仲介手数料が無料の会社
初期費用が安くなるので検討の価値はあるでしょう。
ただこれまでの記事で書いた通り、リスクもありますので気を付けましょう。
いくつかこれまでにまとめた記事を参考にしてください。
③ 新築情報をたくさん載せている会社
業者によっても新築物件に対する比重が違います。
積極的に取り組んでいるところもあれば、そこそこの業者もあります。
（ちなみに弊社は今のところあまり取り組んでいません。）
新築物件の広告を出してないとなると、情報ももらえないかもしれませんのでご注意を。
情報がとても多いなら、その業者は積極的に取り組んでいます。
新着情報がでたらすぐに知らせてくれるでしょう。
マンション
続いてマンションについて。
ここでは中古のマンションについて解説していきます。
ここでは大阪での経験を踏まえて解説していきます。
かかりつけの不動産屋
マンションには連日たくさんのチラシが届きます。
不動産だけではなく飲食店やエステなど、とにかく幅広い業種のチラシが届きます。
ほぼ全てのチラシは読まずに捨てられていきます。ポストの近くにゴミ箱も設置されており
みなさんそこに捨てていきます。
不動産業界のチラシも捨てられていくのですが、何とか売却物件を預かろうと試行錯誤しています。
私が大阪にいた時には上司から『マンションのかかりつけ不動産屋になれ』と言われました。
なのでそれこそ週4~6ぐらいのペースでチラシをまいていましたね。
そうしてそのマンションのかかりつけ不動産屋になるのが不動産屋の戦略でした。
とにかくチラシをたくさんまいて接触頻度を増やす。
何かのタイミングで『マンションを売ろうかな』と考えた時に真っ先に社名が浮かぶ
そのようにして物件売却の募集をしていました。
ですのでマンションならそのマンションでの物件募集の営業活動を積極的に行っている
業者へ相談してみるのも手だと思います。
業者の探し方は前回の記事での【中古住宅】とほぼ同じです。
加えるとするなら、その狙いのマンションから近い不動産屋もおススメでしょう。
その他、大手の不動産屋なんかも相談してみてもいいかもしれません。
こういったところはネームバリューでもお客様が相談に来られるので
検討する必要がありそうです。
ちなみに、このポスティングの方法で売却物件の依頼が持ち込まれる
ような状態になるには結構な時間がかかります。
なのでなおさら大手で、そのポスティング業務が習慣化、ノルマ化しているところが良いでしょう。
個別のマンションだけに狙いを絞る以外にも、○○市内のマンションとかでも
この作戦は有効かと思います。
すべてに共通する考え
ここまで不動産をお得に見つけたいというお客様へ種類別での探し方を提案してみました。
最後に ”全ての種類に共通する基本的な考え方” を伝授して締めようと思います。
不動産市場に情報が出る前に紹介してもらう
これまでの提案でいくつか共通するのは、市場に情報が出る前に紹介してもらうという事。
そうしないとなかなか良い物件が見つかりません。
現在探している方は、ポータルサイトで絶えず情報をチェックし
新着情報をくまなく見て調べているかと思います。
ただそれは他のお客様と同じ土俵で立っており、いち早く見つけるかどうかは
正直、運次第となってしまいます。
あなたが2年間探し続けたとしても、たまたま2週間前から探し始めた人が
いいタイミングで検索し情報をGETする可能性もある訳ですね。
良い不動産の情報は多くがネットに情報が流れる前に売れてしまいます。
掘り出し物のような物件ならなおさらです。
そのことを理解しておきましょう。
営業マンと仲良くなろう
営業マンといえど人間です。嫌われるのも断られるのも苦手なはずです。
新着物件が出るたびに連絡をくれても、その度に断られると嫌気がさしてきます。
条件に合わないのならしょうがないのですが、営業マンに『この人は買わないな・・・』
と認定されると終了です。営業マンも忙しいので、ほんとにヒマになったときにしか
連絡は来ないでしょう。
断る際にも感謝を忘れずにしましょう。そうすることで営業マンに
『また電話したいな』と思わせないと、人情的にも他の顧客より優先して探してもらうことが
難しくなるでしょう。3回に1回くらいはお礼を言ってもいいかもしれません。
そんなこんなで営業マンとの関係性を良好にしておくといいと思います。
購入の意思をアピールしましょう
先ほどと似た話になるのですが、営業マンに『この人は買わないな』と思われるとアウトです。
これは購入の希望条件などに当てはまります。
例えば希望条件がかなり厳しい場合、営業マンは『この人は買わないな』と判断されます。
そんな無謀な条件の物件を探す余裕はないですし
希望条件がかなり厳しい場合は多くが好条件で厳しいです。
こういった物件はどちらかというと優良物件となるのですが、それならわざわざ紹介してくれるのか？
どっちかというと関係性が良い方に紹介するのはいたって普通です。
同じような感じで『条件を明確に伝えてくれない』方も敬遠します。
たまに『そのうちいい物件が見つかれば』とか言ってくるお客様がいます。
期限を聞くと数年以内にはって言う人もいたりします。
不動産屋的には面倒くさくなります。気持ちは分かりますけどね・・・
私は明確に買いたい気持ちが無いなら買わないほうが良いと思っているので（そのうち記事にします）
そのうち買えるといいですね～と思いながら聞いています。
このように、ちゃんと買ってくれそうなお客様じゃないと相手にされない場合があります。
悪く言うと冷やかしのように映っちゃうんですね。
皆様も気を付けましょう。
あとがき
ここまででいくつか不動産の探し方について解説していきました。
もちろん完璧でないし、どちらかというとかなり限定的な探し方ですが
もしあなたが不動産探しで煮詰まっているなら、参考にしてみてください。
皆様が良い不動産の購入ができることを祈っております。
お読みいただきありがとうございました。
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